Guia prático

Como alugar apartamento em Assunção sem cair em golpe

Em Assunção, todo aluguel é um contrato particular. Não existe modelo nacional, nem regra fixa de depósito, nem uma lista que todo proprietário siga. O que você consegue depende do dono, da imobiliária e de como você negocia. Mesmo assim, as coisas costumam se repetir. Aqui está o que esperar, junto com o golpe que mais tem pegado inquilino este ano.

Para converter em dólar, usamos a cotação do Banco Central de ₲5.874 por dólar (2 de outubro de 2026). Ainda não escolheu o barrio (bairro)? Comece por onde morar em Assunção. Primeiro se escolhe o barrio, depois o contrato.

Como é o contrato de aluguel aqui

O normal é assinar por doze meses quando o apartamento é sem mobília ou anunciado por imobiliária. Prazos mais curtos você encontra nos mobiliados, com o próprio dono e no Airbnb. Vai ficar menos de seis semanas? Não assine por um ano. Não sabe quando sai sua residência? Negocie uma cláusula de saída antes de assinar, não depois.

O que mais assusta é o dinheiro para entrar: o primeiro mês mais um depósito de dois a três meses, e uma comissão da imobiliária de meio mês de aluguel mais IVA ou mais. Com aluguel de ₲4.500.000 (US$770), um depósito de dois meses e meia comissão dão cerca de ₲16 milhões (US$2.700) antes de você comprar um único prato.

Você paga na moeda que estiver no anúncio. Em setembro de 2026, um terço dos anúncios de Villa Morra e metade dos de Carmelitas na primeira página do InfoCasas estavam em dólar. Se o seu contrato é em dólar, ele precisa dizer se você paga em dólar ou o equivalente em guaranis, e a qual cotação. Um "acompanha o dólar" dito de boca não substitui o contrato.

O depósito e a questão do fiador

Conte com um depósito de um a três meses. Sem um fiador paraguaio (garante), coloque no orçamento o topo dessa faixa mais extratos bancários recentes. Se um proprietário aceitar só o passaporte e um mês, ótimo, mas não conte com isso.

• O que o depósito cobre: o depósito tradicional de um mês em dinheiro cobre danos, não aluguel atrasado. Por isso os proprietários pedem mais aos estrangeiros.
• Alquiler Protegido: uma apólice de aluguel da Todo Seguro e da SkyOne, emitida pela Sancor Seguros, que substitui o fiador pessoal. Ela pede suas últimas seis notas fiscais com IVA e um histórico sem dívidas, então só funciona se você já emite nota no Paraguai.
• Só com passaporte: só o passaporte não basta. Imobiliárias podem insistir num garante local; proprietários particulares em Villa Morra e Carmelitas podem aceitar um depósito maior mais extratos de banco estrangeiro. Seja qual for o substituto combinado, coloque por escrito no contrato.

Os documentos que vão pedir

• Passaporte, ou a cédula (documento de identidade paraguaio) se você já tiver. Cidadãos do Mercosul podem pedir para usar a identidade do seu país.
• Extratos bancários recentes, de banco paraguaio ou estrangeiro.
• Comprovante de renda: uma declaração do empregador, holerites ou um contrato de trabalho remoto.
• Às vezes referências, às vezes um garante local.

Dois avisos. Nunca deixe seu passaporte original como "garantia". E mantenha o contrato no seu nome: quando um banco ou a Migraciones (o órgão de imigração) pedir comprovante de endereço, o que vale é um contrato no seu nome mais as contas de consumo do imóvel. Essas contas continuam no nome do dono, então o seu nome só aparece no contrato.

Mobiliado ou sem mobília

Aqui o padrão é alugar sem mobília, com contrato de 12 meses. O mobiliado é o jeito fácil de começar: prazos mais curtos, menos papelada e mais caro por mês, mas com bem menos dinheiro na entrada, porque você não está comprando cama e geladeira na primeira semana.

O mais prático é começar num mobiliado por um a três meses enquanto você conhece a cidade e as pessoas, e depois decidir se um contrato de 12 meses sem mobília compensa o gasto com móveis. Pergunte no grupo de WhatsApp do Open Asu se alguém está deixando um mobiliado.

Quanto se pede de aluguel em cada barrio em 2026

Valores pedidos, segundo o guia de barrios 2026 da Ubicaprop, convertidos a ₲5.874 por dólar. É o que se pede, não o que se fecha, então dá para negociar.

As torres novas ficam no topo de cada faixa. No InfoCasas, em setembro de 2026, a mediana pedida por um apartamento de um quarto em Villa Morra era de cerca de US$850. Blogs que falam em US$350–650 mobiliado descrevem unidades antigas ou negociadas, não o típico de uma torre nova. E os aluguéis subiram 10–15% em guaranis ao longo de 2025, somado à valorização de 10,48% do guarani frente ao dólar em 2026 até o começo de agosto.

Quem paga as contas, as expensas e a comissão

A não ser que o anúncio diga que estão incluídas, o inquilino paga luz (ANDE), água (ESSAP), internet e gás de cozinha. Faixas para um apartamento de um quarto em 2026:

• ANDE (luz): ₲70.000–110.000 (US$12–19) nos meses amenos; ₲210.000–380.000 (US$36–65) no verão, com o ar-condicionado ligado.
• ESSAP (água): ₲60.000–150.000 (US$10–26).
• Internet de fibra: ₲100.000–260.000 (US$17–44).
• Botijão de gás de 10 kg: ₲60.000–85.000 (US$10–14).

Pergunte quem abre ou transfere as contas de consumo, e se ainda tem algum saldo pendente nelas.

Expensas (taxa de condomínio) são legalmente uma dívida do proprietário: pelo artigo 2140 do Código Civil, o dono responde ao condomínio mesmo com a unidade alugada. O contrato pode passar as taxas ordinárias ao inquilino; obras extraordinárias e benfeitorias ficam com o dono. Em torres com piscina e academia, as expensas ficam em cerca de ₲400.000–1.500.000 (US$68–255) por mês. Se o anúncio diz "IVA y expensas incluidas", vale confirmar por escrito, porque essas taxas pesam mais no que você paga de verdade do que a diferença entre um barrio e outro.

A comissão da imobiliária vai de meio mês a um mês de aluguel, mais IVA, paga pelo inquilino ou pelo dono, dependendo do acordo. Pergunte antes da visita e peça recibo.

Onde procurar

• Facebook Marketplace é o canal dos mobiliados. Pesquise "departamento amoblado Asunción" mais o barrio. Você também pode perguntar no grupo de Facebook Expats in Paraguay.
• InfoCasas é o portal formal: mais apartamentos sem mobília, mais imobiliárias, com filtro por barrio e "amueblado". O Clasipar é o grande site de classificados.
• O Airbnb resolve as primeiras uma a oito semanas.
• Boca a boca: mobiliados passam de mão em mão, então conte para todo mundo que você está procurando: no trabalho, no seu coworking, no grupo do Open Asu.

Na busca, use estes termos em espanhol: alquiler (aluguel), departamento ou depto (apartamento), amoblado (mobiliado), sin muebles (sem mobília), expensas incluidas (condomínio incluído).

Os golpes que estão acontecendo de verdade

Os casos que chegaram à polícia este ano são anúncios clonados no Facebook, não contratos com pegadinha. No fim de agosto de 2026, uma mulher transferiu ₲2.000.000 como seña por uma casa supostamente em Mburicaó, para uma conta do Banco GNB no nome de outra pessoa. Era um anúncio clonado, com outro preço. Depois da transferência, o contato exigiu três meses adiantados e sumiu.

Como se proteger:

1. Nunca mande uma seña antes de estar fisicamente dentro do apartamento.
2. Faça busca reversa das fotos.
3. Confira se quem recebe é a pessoa que está no contrato e se ela consegue provar que o imóvel está sob o controle dela.
4. Recuse transferência, cripto ou Western Union para alguém que você não encontrou no imóvel.
5. Exija contrato por escrito e recibo.
6. Preço pela metade do normal no barrio é sinal de alerta. Anúncio clonado vive exatamente dessa isca.

Armadilhas que não são crime, mas custam dinheiro: expensas e IVA fora do preço anunciado; uma taxa de gerador ou de caixa d'água que só aparece no regulamento do prédio; ar-condicionado e pressão de água que falham em janeiro; um proprietário que cobra em dinheiro e sem contrato (o que também te deixa sem o comprovante de endereço que a residência e os bancos pedem); e assinar por um ano sem cláusula de saída antes de conhecer a quadra.

O essencial

Separe de três a quatro meses de aluguel para entrar, espere que peçam algum substituto para o fiador e lembre que o que não está no papel não vale. Comece num mobiliado, mantenha o contrato no seu nome para a papelada da residência e, se um aluguel estiver 40–50% abaixo das faixas acima, trate como golpe até você estar dentro do apartamento.

Perguntas frequentes

Quanto dinheiro preciso ter na mão para alugar em Assunção?

Três a quatro meses de aluguel: o primeiro mês, um depósito de um a três meses e uma comissão da imobiliária de meio mês a um mês, mais IVA. Com ₲4.500.000 por mês, depósito de dois meses e meia comissão, dá cerca de ₲16 milhões (US$2.700), mais os móveis se o apartamento for vazio.

Estrangeiro consegue alugar em Assunção sem fiador paraguaio?

Pode, mas custa dinheiro. Imobiliárias podem insistir num garante local; proprietários particulares podem aceitar um depósito maior (dois a três meses) mais extratos de banco estrangeiro. Seja qual for o substituto combinado, coloque por escrito no contrato.

Quais documentos eu preciso para alugar apartamento em Assunção?

Passaporte (ou cédula), extratos bancários recentes de banco paraguaio ou estrangeiro, e comprovante de renda, como uma declaração do empregador ou um contrato de trabalho remoto. Nunca entregue seu passaporte original como garantia.

Quem paga as expensas num apartamento alugado?

O proprietário é o responsável legal perante o condomínio, mas o contrato pode passar as taxas ordinárias ao inquilino. Obras extraordinárias ficam com o dono. Confira no contrato e no anúncio se aparece "expensas incluidas".

Como não cair em golpe de aluguel em Assunção?

Nunca transfira uma seña antes de ter estado dentro do apartamento, faça busca reversa das fotos do anúncio, confira se quem recebe é a pessoa do contrato e recuse transferência ou cripto para quem você não conhece. Se o aluguel está na metade da faixa normal do barrio, caia fora.

Alugar é mais fácil quando dá para perguntar para alguém que acabou de fazer isso. Entre no Open Asu pelo WhatsApp e pergunte antes de assinar.