Guía práctica
Alquilar departamento en Asunción: depósito, garante, contrato y cómo evitar estafas
En Asunción cada alquiler es un contrato privado. No hay formulario nacional, ni una regla fija para el depósito, ni una lista que todos los dueños respeten. Lo que conseguís depende del dueño, de la inmobiliaria y de cómo negocies. Aun así, las cosas se repiten bastante. Acá te las contamos, junto con la estafa que más inquilinos viene agarrando este año.
Para pasar a dólares usamos el tipo de cambio del Banco Central de ₲5.874 por dólar (2 de octubre de 2026). ¿Todavía no elegiste barrio? Empezá por dónde vivir en Asunción. Primero se elige el barrio, después el contrato.
Cómo es un contrato de alquiler acá
Lo normal es firmar por doce meses si el departamento es sin muebles o lo publica una inmobiliaria. Los plazos más cortos se consiguen en amoblados, con dueños directos y en Airbnb. ¿Te quedás menos de seis semanas? No firmes por un año. ¿No sabés cuándo sale tu residencia? Negociá una cláusula de salida antes de firmar, no después.
Lo que más sorprende es la plata para entrar: el primer mes más un depósito de dos a tres meses, y una comisión de la inmobiliaria de medio mes de alquiler más IVA o más. Con un alquiler de ₲4.500.000 (US$770), un depósito de dos meses y media comisión suman unos ₲16 millones (US$2.700) antes de comprar un solo plato.
Se paga en la moneda que diga el aviso. En septiembre de 2026, un tercio de los avisos de Villa Morra y la mitad de los de Carmelitas en la primera página de InfoCasas estaban en dólares. Si tu contrato está en dólares, tiene que decir si pagás en dólares o el equivalente en guaraníes, y a qué cotización. Un "va atado al dólar" de palabra no reemplaza al contrato.
El depósito y el tema del garante
Calculá un depósito de uno a tres meses. Sin garante paraguayo, presupuestá el tope de ese rango más extractos bancarios recientes. Si un dueño te acepta solo con el pasaporte y un mes, mejor para vos, pero no cuentes con eso.
- Qué cubre el depósito: el depósito tradicional de un mes en efectivo cubre daños, no alquileres impagos. Por eso los dueños les piden más a los extranjeros.
- Alquiler Protegido: una póliza de alquiler de Todo Seguro y SkyOne, emitida por Sancor Seguros, que reemplaza al garante personal. Pide tus últimas seis facturas con IVA y un historial sin deudas, así que solo sirve si ya facturás en Paraguay.
- Solo con pasaporte: con el pasaporte solo no alcanza. Las inmobiliarias pueden insistir en un garante local; los dueños particulares en Villa Morra y Carmelitas pueden aceptar un depósito más grande más extractos de un banco extranjero. Sea cual sea el reemplazo que acuerden, que quede escrito en el contrato.
Los documentos que te van a pedir
- Pasaporte, o cédula si ya tenés. Los ciudadanos del Mercosur pueden pedir usar la cédula de su país.
- Extractos bancarios recientes, de un banco paraguayo o extranjero.
- Comprobante de ingresos: una constancia laboral, recibos de sueldo o un contrato de trabajo remoto.
- A veces referencias, a veces un garante local.
Dos advertencias. Nunca dejes tu pasaporte original como "garantía". Y que el contrato esté a tu nombre: cuando más adelante un banco o Migraciones te pida comprobante de domicilio, lo que vale es un contrato a tu nombre más las facturas de servicios de la propiedad. Esas facturas siguen a nombre del dueño, así que tu nombre aparece solo en el contrato.
Amoblado o sin muebles
Acá lo normal es alquilar sin muebles, con contrato de 12 meses. El amoblado es la forma fácil de arrancar: plazos más cortos, menos papeleo y más caro por mes pero con mucha menos plata de entrada, porque no estás comprando una cama y una heladera la primera semana.
Lo más práctico es arrancar con un amoblado de uno a tres meses mientras conocés la ciudad y a la gente, y después decidir si un contrato de 12 meses sin muebles vale lo que vas a gastar en muebles. Preguntá en el grupo de WhatsApp de Open Asu si alguien está dejando un amoblado.
Cuánto se pide de alquiler por barrio en 2026
Precios pedidos según la guía de barrios 2026 de Ubicaprop, convertidos a ₲5.874 por dólar. Es lo que se pide, no lo que se cierra, así que hay margen para negociar.
| Barrio | 1 dormitorio | 2 dormitorios |
|---|---|---|
| Villa Morra (mapa) | ₲4,5–6 millones (US$770–1.020) | ₲6,5–9 millones (US$1.110–1.530) |
| Carmelitas (mapa) | ₲4–5,5 millones (US$680–940) | ₲6–8,5 millones (US$1.020–1.450) |
| Manorá (mapa) | ₲4,5–6 millones (US$770–1.020) | ₲6,5–9 millones (US$1.110–1.530) |
| Recoleta (mapa) | ₲3–4,5 millones (US$510–770) | ₲4,5–6,5 millones (US$770–1.110) |
| Las Mercedes (mapa) | ₲2,8–4 millones (US$480–680) | ₲4–6 millones (US$680–1.020) |
| Mburucuyá (mapa) | ₲2,5–3,5 millones (US$430–600) | ₲3,5–5,5 millones (US$600–940) |
| Trinidad (mapa) | ₲2–2,8 millones (US$340–480) | ₲2,8–4 millones (US$480–680) |
Las torres nuevas se ubican arriba de cada rango. En InfoCasas, en septiembre de 2026, la mediana pedida por un departamento de un dormitorio en Villa Morra era de unos US$850. Los blogs que hablan de US$350–650 amoblado describen unidades viejas o negociadas, no lo típico de una torre nueva. Y los alquileres subieron 10–15% en guaraníes durante 2025, sumado a la apreciación de 10,48% del guaraní frente al dólar en 2026 hasta principios de agosto.
Quién paga los servicios, las expensas y la comisión
Salvo que el aviso diga que están incluidos, el inquilino paga luz (ANDE), agua (ESSAP), internet y gas de cocina. Rangos para un departamento de un dormitorio en 2026:
- ANDE (luz): ₲70.000–110.000 (US$12–19) en los meses templados; ₲210.000–380.000 (US$36–65) en verano con el aire acondicionado prendido.
- ESSAP (agua): ₲60.000–150.000 (US$10–26).
- Internet por fibra: ₲100.000–260.000 (US$17–44).
- Garrafa de gas de 10 kg: ₲60.000–85.000 (US$10–14).
Preguntá quién abre o transfiere las cuentas de los servicios, y si quedó algún saldo pendiente en ellas.
Las expensas son legalmente una deuda del dueño: según el artículo 2140 del Código Civil, el dueño responde ante el edificio aunque la unidad esté alquilada. El contrato puede pasarle las expensas ordinarias al inquilino; las obras extraordinarias y las mejoras quedan a cargo del dueño. En torres con piscina y gimnasio, las expensas rondan los ₲400.000–1.500.000 (US$68–255) por mes. Si el aviso dice "IVA y expensas incluidas", conviene confirmarlo por escrito, porque esos montos pesan más en lo que pagás de verdad que la diferencia entre un barrio y otro.
La comisión de la inmobiliaria va de medio mes a un mes de alquiler, más IVA, y la paga el inquilino o el dueño según el acuerdo. Preguntá antes de la visita y pedí recibo.
Dónde buscar
- Facebook Marketplace es el canal de los amoblados. Buscá "departamento amoblado Asunción" más el barrio. También podés preguntar en el grupo de Facebook Expats in Paraguay.
- InfoCasas es el portal formal: más departamentos sin muebles, más inmobiliarias, con filtro por barrio y "amueblado". Clasipar es el gran sitio de clasificados.
- Airbnb cubre las primeras una a ocho semanas.
- El boca a boca: los amoblados pasan de mano en mano, así que contale a todo el mundo que estás buscando: en el trabajo, en tu coworking, en el grupo de Open Asu.
Los términos que conviene buscar: alquiler, departamento o depto, amoblado, sin muebles, expensas incluidas.
Las estafas que de verdad están pasando
Los casos que llegaron a la policía este año son avisos clonados en Facebook, no contratos con trampa. A fines de agosto de 2026, una mujer transfirió ₲2.000.000 como seña por una casa supuestamente en Mburicaó, a una cuenta del Banco GNB a nombre de otra persona. Era un aviso clonado, con otro precio. Después de la transferencia, el contacto le exigió tres meses por adelantado y desapareció.
Lo que conviene hacer:
- Nunca mandes una seña antes de estar físicamente adentro del departamento.
- Hacé una búsqueda inversa de las fotos.
- Fijate que quien cobra sea la persona que figura en el contrato y que pueda demostrar que la propiedad está a su cargo.
- No aceptes transferencias, cripto ni Western Union a alguien que no conociste en la propiedad.
- Exigí contrato escrito y recibo.
- Un precio a la mitad de lo normal en el barrio es la señal de alarma. Los avisos clonados pescan justamente con ese anzuelo.
Trampas que no son delito pero cuestan plata: expensas e IVA que no aparecen en el precio principal; un cargo de generador o de tanque de agua que figura solo en el reglamento del edificio; aire acondicionado y presión de agua que fallan en enero; un dueño que cobra en efectivo y sin contrato (lo que además te deja sin el comprobante de domicilio que piden para la residencia y los bancos); y firmar por un año sin cláusula de salida antes de conocer la cuadra.
Lo esencial
Separá entre tres y cuatro meses de alquiler para entrar, contá con que te pidan algo que reemplace al garante y tené claro que lo que no queda por escrito no existe. Arrancá con un amoblado, mantené el contrato a tu nombre para los trámites de residencia y, si un alquiler está 40–50% por debajo de los rangos de arriba, tratalo como estafa hasta que estés adentro del departamento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta plata necesito por adelantado para alquilar en Asunción?
Tres a cuatro meses de alquiler: el primer mes, un depósito de uno a tres meses y una comisión de la inmobiliaria de medio mes a un mes, más IVA. Con ₲4.500.000 por mes, un depósito de dos meses y media comisión, son unos ₲16 millones (US$2.700), más los muebles si el departamento está vacío.
¿Puedo alquilar en Asunción sin garante paraguayo si soy extranjero?
Sí, pero cuesta plata. Las inmobiliarias pueden insistir en un garante local; los dueños particulares pueden aceptar un depósito más grande (dos a tres meses) más extractos de un banco extranjero. Sea cual sea el reemplazo que acuerden, que quede escrito en el contrato.
¿Qué documentos necesito para alquilar un departamento en Asunción?
Pasaporte (o cédula), extractos bancarios recientes de un banco paraguayo o extranjero, y un comprobante de ingresos como una constancia laboral o un contrato de trabajo remoto. Nunca entregues tu pasaporte original como garantía.
¿Quién paga las expensas en un departamento alquilado?
El dueño es el responsable legal ante el edificio, pero el contrato puede pasarle las expensas ordinarias al inquilino. Las obras extraordinarias quedan a cargo del dueño. Fijate en el contrato y en el aviso si dice "expensas incluidas".
¿Cómo no caer en una estafa de alquiler en Asunción?
Nunca transfieras una seña antes de haber estado adentro del departamento, hacé una búsqueda inversa de las fotos del aviso, fijate que quien cobra sea la persona del contrato y no aceptes transferencias ni cripto a gente que no conocés. Si el alquiler está a la mitad del rango normal del barrio, andate.
Alquilar es más fácil cuando le podés preguntar a alguien que lo acaba de hacer. Sumate a Open Asu en WhatsApp y preguntá antes de firmar.